Loại căn hộ

Penthouse Kiều By Kita: 4 Căn Grand Penthouse Tầng 26–27 Có Hồ Bơi Riêng

Cập nhật lần cuối: 11/09/2026 · Tư vấn: Kelvin

Penthouse Kiều By Kita là dòng sản phẩm đỉnh của dự án, mang tên Grand Penthouse, đặt ở hai tầng cao nhất toà nhà là tầng 26 và 27. Toàn dự án chỉ có đúng 4 căn, mã căn từ PH.26.01 đến PH.26.04, diện tích tim tường từ 335 m² đến 348,5 m² (thông thuỷ 330,9 – 346,1 m²). Mỗi căn thông hai tầng và có hồ bơi riêng trong nhà. Giá niêm yết của căn PH.26.02 (337 m² tim tường) là 66.163.581.000 đồng; sau chiết khấu 15% theo chính sách đang hiệu lực còn khoảng 56,24 tỷ đồng. Cả bốn căn đều đã có sổ hồng riêng, sở hữu lâu dài, và được bàn giao thô để chủ nhân tự thiết kế nội thất.

Bốn căn penthouse trên một toà tháp giữa trung tâm

Trên thị trường căn hộ TP.HCM, chữ penthouse bị dùng khá rộng. Nhiều dự án gọi penthouse cho toàn bộ tầng trên cùng, có khi hàng chục căn. Ở Kiều By Kita, con số là bốn — và bốn căn đó chiếm trọn hai tầng 26, 27 của một toà tháp duy nhất trên khu đất 2.059 m² mặt tiền Trần Hưng Đạo.

Đặt trong bối cảnh tổng rổ hàng 82 căn của cả dự án, bốn căn Grand Penthouse chiếm chưa tới 5%. Đây là mức khan hiếm mà không có cách nào tạo thêm: toà nhà đã xây xong, đã cất nóc, đang bàn giao. Không có giai đoạn mở bán tiếp theo, không có toà thứ hai.

Với người mua ở phân khúc này, sự khan hiếm đó không phải là chiêu tiếp thị mà là một dữ kiện kiểm chứng được: bạn có thể đếm trên bản vẽ mặt bằng tầng 26 và tầng 27 của hồ sơ chủ đầu tư.

Hồ bơi riêng — điểm khác biệt lớn nhất so với Sky Duplex

Cả Sky Duplex (tầng 24 – 25) và Grand Penthouse (tầng 26 – 27) đều thông hai tầng. Điều tách bạch hai dòng sản phẩm này không nằm ở diện tích mà ở hồ bơi riêng bên trong căn hộ — chỉ khối penthouse mới có.

Một hồ bơi riêng đặt ở tầng 26 – 27 của toà nhà là hạng mục kỹ thuật phức tạp: nó đòi hỏi kết cấu sàn được tính tải từ khâu thiết kế ban đầu, hệ thống chống thấm và thoát nước riêng, hệ lọc tuần hoàn và vị trí đặt thiết bị kỹ thuật. Đây không phải thứ có thể cải tạo thêm sau khi toà nhà đã xây xong. Nói cách khác, nếu bạn muốn một căn hộ có hồ bơi riêng ở khu vực này, tệp sản phẩm không phải là hàng chục căn mà là bốn.

Về giá trị sử dụng, hồ bơi riêng ở tầng cao có hai điểm cần cân nhắc thẳng thắn. Điểm mạnh: hoàn toàn riêng tư, dùng bất cứ lúc nào, và là điểm nhấn không gian cho toàn bộ khu vực tiếp khách ngoài trời. Điểm cần lưu ý: chi phí vận hành và bảo trì hệ lọc do chủ nhà chịu, tách khỏi phí quản lý chung; và ở độ cao này gió mạnh hơn đáng kể so với mặt đất, nên phần thiết kế che chắn quanh hồ cần được tính kỹ trong khâu hoàn thiện.

Diện tích và cách đọc đúng hai con số trên bảng hàng

Khối Grand Penthouse có diện tích tim tường từ 335 m² đến 348,5 m², tương ứng thông thuỷ từ 330,9 m² đến 346,1 m². Điều đáng chú ý: chênh lệch giữa hai con số ở khối penthouse chỉ khoảng 1%, thấp hơn hẳn mức 5 – 6% của các căn hộ điển hình.

Lý do rất đơn giản và có lợi cho người mua: một căn penthouse chiếm trọn một phần lớn mặt sàn nên có ít tường ngăn với căn bên cạnh hơn. Phần diện tích bạn thực sự sử dụng gần bằng phần diện tích bạn trả tiền. Đây là chi tiết mà bảng so sánh giá trên mét vuông giữa các dự án thường bỏ qua.

Nhắc lại để tránh nhầm: diện tích tim tường là con số tính giá và ghi trong hợp đồng mua bán; diện tích thông thuỷ là con số ghi trên sổ hồng. Khi so sánh với một dự án khác, phải so cùng loại diện tích.

Giá bán Grand Penthouse Kiều By Kita

Bảng giá chủ đầu tư ghi giá trọn gói theo từng căn cụ thể. Mốc tham chiếu đang có:

Quy đổi, mức niêm yết này tương đương khoảng 196 triệu đồng mỗi mét vuông tim tường, còn khoảng 167 triệu đồng sau chiết khấu 15%. Ba mã căn còn lại — PH.26.01 (340,4 m²), PH.26.03 (348,5 m²) và PH.26.04 (335 m²) — chưa có giá trong bảng đang áp dụng; con số cụ thể cần xác nhận theo bảng giá đang hiệu lực tại thời điểm bạn hỏi, vì một số căn đã có khách giữ chỗ.

Đặt cạnh khối Sky Duplex tầng 24 – 25 (32,3 – 39,6 tỷ cho 190 – 241 m²), chênh lệch đơn giá giữa hai dòng vào khoảng 15 – 20%. Phần chênh đó mua ba thứ: hai tầng cao nhất toà nhà, hồ bơi riêng, và mức khan hiếm 4 căn thay vì 8 căn.

Hướng và tầm nhìn từ tầng 26 – 27

Ở hai tầng trên cùng, không còn vật cản nào theo cả bốn hướng. Theo mặt bằng chính thức của dự án:

• Đông Bắc — hướng nhìn về Quận 1. Thấy Bitexco, Landmark 81 và xem được pháo hoa các dịp lễ. Đây là hướng được hỏi nhiều nhất và cũng có giá cao nhất.
• Đông Nam — nhìn ra sông và Đại lộ Võ Văn Kiệt.
• Tây Bắc — mặt tiền Trần Hưng Đạo, bao quát Quận 5 và Quận 10.
• Tây Nam — nhìn về trung tâm Quận 5 và khu Chợ Lớn.

Với diện tích hơn 330 m² trải trên hai tầng, phần lớn các căn penthouse có mặt thoáng theo nhiều hướng cùng lúc. Khi xem bảng hàng, câu hỏi đúng không phải căn này hướng gì mà là mặt thoáng chính của khu vực tiếp khách và phòng ngủ chính quay về hướng nào — vì đó mới là hai không gian bạn sử dụng nhiều nhất.

Bàn giao thô: chuẩn bị gì trước khi nhận nhà

Grand Penthouse được bàn giao thô, giống khối Sky Duplex và khác với các căn hộ điển hình tầng 14 – 23 (vốn được giao hoàn thiện cơ bản gồm máy lạnh âm trần, tủ bếp trên dưới, bếp từ và máy hút mùi).

Với một căn hơn 330 m² có hồ bơi riêng, giao thô là lựa chọn hợp lý: gần như chắc chắn chủ nhân sẽ làm việc với đơn vị thiết kế riêng và sẽ tháo bỏ bất kỳ phần hoàn thiện sẵn nào. Nhưng nó đặt ra ba việc phải chuẩn bị trước:

• Ngân sách hoàn thiện — phải được dự trù tách khỏi giá mua, không tính gộp.
• Thời gian — thiết kế, xin phép thi công với ban quản lý, thi công và nghiệm thu. Đây là khoảng thời gian tính bằng tháng, cần đưa vào kế hoạch chuyển nhà.
• Quy định thi công của ban quản lý — toà nhà đang có cư dân sinh sống, nên CBRE có quy định về khung giờ thi công, lối vận chuyển vật tư và thang hàng. Nên hỏi rõ trước khi ký hợp đồng với nhà thầu nội thất.

Riêng với phần hồ bơi, cần yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ hồ sơ kỹ thuật: tải trọng thiết kế của sàn khu vực hồ, sơ đồ hệ chống thấm, vị trí và thông số hệ lọc, điểm đấu nối cấp thoát nước. Đơn vị thiết kế nội thất của bạn cần bộ hồ sơ này trước khi đưa ra bất kỳ phương án nào chạm vào khu vực đó.

Tiện ích chung tại tầng 12A và 12B

Chủ nhân penthouse dùng chung khối tiện ích đặt ở giữa toà nhà, tách khỏi mặt đường Trần Hưng Đạo:

• Tầng 12A: gym, yoga, locker room, golf lounge, cigar lounge, khu vui chơi trẻ em, thư viện, phòng sauna, sky garden, văn phòng ban quản lý.
• Tầng 12B: hồ bơi Skyview 150 m² (9,5 × 16 m), sảnh tiếp khách, Stella Ballroom, BBQ Garden, vườn thượng uyển, vườn chill, City View Terrace, Pool Garden.

Hai tầng này được đánh số 12A và 12B theo bản vẽ mặt bằng kỹ thuật của chủ đầu tư. Một số tài liệu tóm tắt gọi là tầng 12 và tầng 13; đó là cách gọi rút gọn chứ không phải số tầng trên bản vẽ.

Với người đã có hồ bơi riêng trong nhà, tiện ích có giá trị nhất ở đây là Stella Ballroom và BBQ Garden — nơi tổ chức tiệc đông người mà không phải mở cửa không gian riêng của gia đình.

Pháp lý: bốn căn đều đã có sổ hồng

KITA Group sở hữu 82 căn hộ từ tầng 14 đến tầng 27 thông qua trúng đấu giá tài sản, và từng căn đã được cấp sổ hồng riêng, sở hữu lâu dài — bao gồm cả bốn căn Grand Penthouse.

Với một giao dịch ở mức này, đây là dữ kiện quan trọng nhất trong toàn bộ hồ sơ. Nó chuyển bản chất giao dịch từ mua tài sản hình thành trong tương lai sang mua tài sản đã hình thành và đã có giấy chứng nhận. Quy trình: ký văn bản cam kết chuyển nhượng, thanh toán đủ 100% giá trị, sau đó công chứng sang tên.

Về hợp đồng mua bán, xin nói rõ một điểm hay bị hiểu sai: đây là mẫu hợp đồng đã đăng ký với cơ quan quản lý, không phải văn bản để hai bên thương lượng lại từng điều khoản. Việc đọc kỹ hợp đồng vẫn rất cần thiết, nhưng vì ba lý do khác: nắm chính xác các cam kết chủ đầu tư đang tự ràng buộc, đối chiếu bản bạn nhận với bản mẫu đã đăng ký, và rà soát toàn bộ các ô để trống — mã căn, diện tích, tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao, danh mục bàn giao — vì đây mới là phần thay đổi theo từng giao dịch. Với căn penthouse, nên yêu cầu ghi rõ trong danh mục bàn giao phần hạng mục hồ bơi và các thông số kỹ thuật kèm theo.

Chính sách bán hàng đang áp dụng

Theo thông báo chính sách số 08/TB-KIEUBYKITA:

• Đăng ký giữ sản phẩm: 100 triệu đồng.
• Chiết khấu theo tốc độ chốt sau tham quan: 1,5% trong 2 ngày, 1% trong 3 ngày, 0,5% trong 4 ngày (trên giá niêm yết chưa VAT).
• Đặt mua nhiều sản phẩm: chiết khấu tối đa 2%.
• Bốc thăm khi tham quan nhà mẫu: tối đa 0,8%.
• Thanh toán đúng hạn: chiết khấu thêm 1,5%.
• Miễn phí quản lý 24 tháng kể từ khi nhận nhà.
• Lịch thanh toán chuẩn chiết khấu 5% chia 11 đợt; ngoài ra có lịch nhanh, lịch giãn 30 tháng và phương án ngân hàng hỗ trợ lãi suất.

Trên một giao dịch ở mức này, tổng các khoản chiết khấu là con số rất lớn. Chính sách ban hành theo đợt và có thể thay đổi, nên cần xác nhận phiên bản đang hiệu lực trước khi tính toán.

Penthouse Kiều By Kita hợp với ai

Hợp với: người mua muốn một tài sản định danh ở khu trung tâm, đã có sổ hồng, không phải chờ thời hạn cấp giấy; gia đình cần không gian rất lớn nhưng vẫn muốn ở căn hộ có vận hành chuyên nghiệp thay vì nhà phố; chủ nhân thường tiếp khách quy mô lớn tại nhà; người sẵn sàng đầu tư thêm cho phần hoàn thiện theo thiết kế riêng.

Không hợp với: người cần dọn vào ở ngay — căn giao thô cần thời gian hoàn thiện; người mua để cho thuê lấy dòng tiền, vì tệp khách thuê ở mức này rất hẹp và tỷ suất thấp; người có ngân sách vừa đủ giá mua mà chưa dự trù chi phí hoàn thiện và vận hành hồ bơi riêng; người muốn mua để lướt trong 12 – 18 tháng, vì thanh khoản của sản phẩm ở mức giá này phụ thuộc vào một tệp người mua rất nhỏ.

Ghi chép từ buổi khảo sát thực tế

Nhà mẫu của dự án đặt tại tầng 23 của chính toà nhà. Đây là chi tiết có giá trị thực với người mua penthouse: bạn xem căn mẫu ở tầng 23, rồi đi thẳng lên tầng 26 – 27 để xem căn thật đang giao thô, trong cùng một buổi và cùng một toà nhà. Không có khoảng cách nào giữa cái bạn nhìn thấy và cái bạn sẽ mua.

Ba quan sát thực tế đáng chú ý. Thứ nhất, dự án đang bàn giao và khoảng 30% cư dân đã vào ở — nghĩa là thang máy KONE, hệ thống PCCC báo khói địa chỉ từng căn, ban quản lý CBRE và khối tiện ích tầng 12A – 12B đều đang vận hành thật, kiểm chứng được ngay tại chỗ. Thứ hai, hành lang rộng 1,8 m và có thang hàng riêng, thuận lợi cho việc vận chuyển vật tư khổ lớn trong giai đoạn hoàn thiện. Thứ ba, hầm B2 dành cho khối căn hộ chỉ có 25 chỗ ô tô cho 82 căn — đây là hạn chế thực tế của một dự án trên khu đất 2.059 m² giữa trung tâm, và là câu hỏi cần đặt thẳng với chủ đầu tư về số chỗ đậu xe được phân bổ cho căn penthouse trước khi ký.

Tôi cho rằng điểm thứ ba là thông tin người mua cần biết trước chứ không phải phát hiện sau khi nhận nhà, nên đưa vào đây thay vì bỏ qua.

Câu hỏi thường gặp về penthouse Kiều By Kita